La Nuda Propiedad es el derecho de propiedad que una persona tiene sobre un bien, pero con la limitación de no poder disfrutarlo.
A quien corresponde usar ese bien es al usufructuario.
La Plena propiedad es igual a la suma de la nuda propiedad más el usufructo.
El Nudo Propietario es el dueño, pero mientras dure el derecho del usufructuario a disfrutar de ese bien, no podrá usarlo.
En muchas herencias se transmite la propiedad de una vivienda a los hijos dejando el usufructo al viudo/a mientras viva. Esto implica que los  hijos tienen limitada su capacidad de sobre la vivienda mientras viva el usufructuario.
Estas limitaciones no implican que los hijos no puedan vender o hipotecar la vivienda, aunque con las condiciones que explicamos a continuación.
Su quieres más información puedes consultar nuestros artículos «Heredar la Nuda Propiedad» y «El usufructo. Toda la información».

LA NUDA PROPIEDAD SE PUEDE VENDER.

Se trata de una operación inmobiliaria por la que el vendedor (nudo propietario) transmite la propiedad de un bien inmueble al comprador, quien no podrá disfrutarla hasta el que usufructo finalice.

• Si el vendedor tiene la propiedad plena del inmueble y sólo vende la nuda propiedad, podrá seguir disfrutando de su vivienda durante el tiempo de usufructo que pacte en la compraventa. Este es el caso de personas mayores sin descendencia que prefieren obtener el dinero de la venta de su vivienda, cobrar una cantidad de dinero y poder seguir viviendo en su casa hasta su muerte o el tiempo pactado.
• Si el vendedor sólo ostenta la nuda propiedad y el derecho de usufructo es de una tercera persona, el comprador tendrá que respetar las condiciones y plazos del usufructo vigente.

VENTAJAS EN LA VENTA DE LA NUDA PROPIEDAD.

• El usufructuario puede seguir disfrutando de la vivienda durante el tiempo pactado para el usufructo.
• Obtener liquidez.
• La transmisión sólo de la nuda propiedad tiene menos gravámenes fiscales que la compraventa plena del inmueble.
• El comprador no tendrá que pagar ni el IBI, ni cuotas de comunidad, ni consumos… que serán satisfechos por el usufructuario que es quien ocupa la vivienda.

INCONVENIENTES DE VENDER LA NUDA PROPIEDAD.

• El comprador no puede disfrutar del bien hasta que termine el usufructo.
• Un inmueble gravado con un usufructo es más difícil de vender que uno sin esta carga.
• El precio obtenido por la venta será inferior al que obtendríamos si vendiésemos la plena propiedad.

FORMALIZACIÓN DE LA VENTA DE LA NUDA PROPIEDAD.

La transmisión de la venta de la nuda propiedad se formaliza igual que cuando se transmite la propiedad plena de un inmueble.
Se firma contrato de compraventa, que con posterioridad se eleva a público ante Notario. En él se recogen todas las condiciones de la operación: datos del comprador y vendedor, precio, forma de pago, descripción del inmueble, condiciones del usufructo…

CANTIDAD QUE SE PUEDE OBTENER EN LA VENTA DE LA NUDA PROPIEDAD.

Igual que en la venta de cualquier inmueble, el precio de venta viene condicionado por factores como la ubicación, dimensiones, calidad de la construcción, estado de conservación…
Existe un factor diferencial que altera el valor de la venta de la nuda propiedad y es el tiempo de duración del usufructo. A mayor plazo de duración, el comprador tendrá que esperar más tiempo para poder disfrutar de la vivienda comprada, con lo que estará dispuesto a pagar menos por la vivienda.
De una vivienda que vendamos con una carga de un derecho de usufructo siempre obtendremos menos dinero que si vendiésemos la plena propiedad.
El importe de la venta de la nuda propiedad se puede percibir todo de golpe en el momento de firmar la operación, o mediante el abono de cuotas mensuales de un importe pactado.

EJEMPLOS DE CÁLCULO DEL VALOR DE LA NUDA PROPIEDAD (Regla del 89).

Para calcular el valor de la Nuda Propiedad y del usufructo se utiliza la llamada «Regla del 89».
Tenemos que tomar la edad del usufructuario y restarla de 89. La cantidad resultante es el porcentaje a deducir del precio de venta.
Teniendo en cuenta que hay un porcentaje mínimo del 10% y uno máximo del 70%
Veamos un par de ejemplos:

1- Juan tiene 74 años y un piso valorado en 180.000€.

• Juan obtendría ese importe si vendiese la plena propiedad.
• Si quiere reservarse el usufructo hay que calcular su valor restando su edad de 89 (89-74=15).
  En este caso Juan podría vender su piso por el valor menos un 15% (cifra obtenida de la resta de edad).
  En definitiva, el precio de venta seria 153.000€ (180.000 – 27.000 = 153.000).

2- Pedro tiene 85 años y un piso valorado en 180.000€.

• Pedro obtendría ese importe si vendiese la plena propiedad.
• Si quiere reservarse el usufructo hay que calcular su valor restando su edad de 89 (89-85=4).
• Como el importe resultante (4) es menor que el mínimo legal (10) se tendrá que aplicar el mínimo establecido.
  En este caso Pedro podría vender su piso por el valor menos un 10%.
  En definitiva, el precio de venta seria 162.000€ (180.000 – 18.000 = 162.000).

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