Heredar una Hipoteca Inversa

IMPACTO EN LA HERENCIA DE UNA HIPOTECA INVERSA

Cuando fallece el titular que contrató la hipoteca inversa, los herederos pueden optar por diversas opciones en relación al inmueble que está hipotecado como garantía de la hipoteca inversa:

1- Vender la Propiedad:
Los herederos podrán cancelar la hipoteca inversa con los ingresos obtenidos con la venta del inmueble.
Si el valor de la venta es superior a la deuda de la hipoteca inversa, los herederos se podrán repartir la diferencia.
Si el valor de venta es menor que la deuda, los herederos en caso de aceptar la herencia tendrán que abonar esa diferencia, si no la aceptan no se harán cargo de la deuda no cubierta.
Te recomendamos leer nuestro artículo «Evitar arruinarse al heredar» para más información.

2- Pago de la Hipoteca Inversa:
Los herederos pagan con su patrimonio o con el dinero heredado la deuda total de la hipoteca inversa y se quedan con la propiedad del inmueble afectado.

3- Refinanciar la deuda de la hipoteca inversa:
En este caso los herederos proceden a solicitar una nueva hipoteca a su nombre sobre el mismo inmueble hipotecado u otro distinto para cancelar la deuda de la hipoteca inversa.

4- Renunciar a la propiedad de la hipoteca inversa:
En este caso los herederos renunciarían a la propiedad del inmueble afectado por la hipoteca y este pasaría a ser propiedad del banco o de la compañía que concedió la hipoteca.
Esta cuarta opción sólo es posible si en el contrato de hipoteca firmado por el fallecido se contemplaba.
Normalmente los bancos no quieren inmuebles en sus balances y prefieren cobrar la deuda.

La elección de una u otra opción puede estar supeditada al contenido del contrato de hipoteca inversa firmado por la persona fallecida y de la normativa vigente que regule estas operaciones.

PROTECCIÓN DE LOS HEREDEROS DE UNA HIPOTECA INVERSA

Si hemos de heredar un inmueble afectado por una hipoteca inversa, hemos de saber que tenemos unos derechos que podemos ejercer antes de asumir la deuda, para que podamos tomar la decisión valorando todas las opciones posibles.

1- Derecho a comprar la propiedad:
Previo pago de la deuda acumulada de la hipoteca inversa

2- Derecho a ser informados:
Los herederos tienen derecho a recibir toda la información que afecta a la hipoteca inversa y sobre las distintas opciones disponibles que pueden ejercer, como por ejemplo: venta o transmisión de la propiedad, como pagar la deuda, etc.

3- Protección contra desalojos:
En caso que la vivienda afectada por la hipoteca inversa, tenga más inquilinos que la persona fallecida, estos tendrán que disponer de un periodo de gracia, que les permita tomar decisiones, antes de proceder a desalojarlos.

4- No responsabilidad personal:
Los únicos obligados al pago de la deuda de una hipoteca inversa son los que la contrataron y firmaron el contrato (prestatario, avalistas…).
Los herederos no tienen obligación de pagar la deuda si ellos no quieren o creen que les va a perjudicar .
Ante este caso siempre tienen la opción de no aceptar la herencia o aceptarla a beneficio de inventario para evitar perder dinero.
Nuestro artículo «Evitar arruinarse al heredar» te explica estos casos».

RIESGOS Y CONSIDERACIONES DE UNA HIPOTECA INVERSA.

Los beneficios que aporta una hipoteca inversa a las personas de que la contratan, conllevan algunos riesgos y consideraciones que hay que tener en cuenta:

1- Costes asociados:
La contratación de una hipoteca inversa lleva unos costes asociados como su tipo de interés, los gastos de contratación, los gastos de cancelación, seguros, registro de la propiedad…. que hay que valorarlos antes de contratar o asumir la deuda en herencia.

2- Propiedad y responsabilidad sobre la propiedad hipotecada:
Al contratar una hipoteca inversa se continua siendo el propietario del inmueble y ello conlleva unas obligaciones que no podemos omitir, como por ejemplo: pagar los impuestos, tenerla asegurada, mantenerla en buen estado de conservación…

3- Riesgo de mercado inmobiliario:
Las fluctuaciones del mercado inmobiliario pueden afectar a la hipoteca inversa encontrándote en situaciones poco agradables como que, en el momento de heredar,  el valor de la hipoteca sea superior al precio del inmueble.

4- Impacto en la herencia:
Puedes consultar al apartado primero de este artículo donde hemos desarrollado este tema.

QUÉ ES UNA HIPOTECA INVERSA.

Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo dedicado principalmente a personas que sean propietarias de una vivienda y tengan más de 60 años.
En este tipo de préstamo el banco hace pagos mensuales a la persona que lo contrata en función de su edad y del valor de la vivienda hipotecada.
Esta es la gran diferencia con una hipoteca normal, el prestatario no paga nada al banco, al contrario, recibe una cantidad mensual acordada mientras viva.
Todas las cantidades que el banco ha pagado componen la deuda de la hipoteca inversa.
El banco recuperará esta deuda si el prestatario decide cancelarla o cuando este fallezca, con la venta del inmueble o el pago de la deuda por parte de los herederos.
La deuda total de la hipoteca inversa no sólo serán las cantidades abonadas por el banco, sino que habrá que añadir los intereses y gastos de la operación.

BENEFICIOS DE UNA HIPOTECA INVERSA.

Las personas mayores de 60 años con propiedades inmobiliarias y con pocos recursos para subsistir, pueden encontrar en la hipoteca inversa una fuente de recursos que les ayude con sus gastos mensuales. Los principales beneficios que les pueden aportar son:

1- No se requieren pagos mensuales:
Mientras se continua disfrutando de la vivienda no hay que pagar nada al banco.
Al contrario, se recibe una cantidad mensual. Esto ayuda a soportar los gastos mensuales de personas con pocos ingresos.

2- Seguir disfrutando de la vivienda:
La persona que contrata la hipoteca inversa puede seguir disfrutando de su vivienda hasta que fallezca.

3- Flexibilidad en la utilización de los fondos:
El prestatario puede utilizar el dinero recibido mensualmente por la hipoteca inversa según sus prioridades y preferencias sin tener que dar explicaciones al banco que se lo entrega.

4- Mantenimiento de la propiedad de la vivienda:
La propiedad de la vivienda continúa siendo de la persona que contrata la hipoteca inversa.
Al fallecer esta serán sus herederos quienes decidan entre las diferentes opciones disponibles que ya hemos comentado anteriormente en este artículo.

REQUISITOS PARA OBTENER UNA HIPOTECA INVERSA.

Los requisitos que explicamos a continuación, que son los principales, pueden variar según la legislación de cada Comunidad Autónoma y del banco donde se solicite la operación.

1- Edad:
Por norma general hay que tener más de 60 años, si bien algunas entidades imponen límites de edad más altos.

2- Propiedad de la vivienda:
El prestatario tiene que ser propietario de la vivienda y que esta no tenga cargas inscritas en el Registro de la Propiedad.
La vivienda ofrecida en garantía ha de ser la vivienda habitual del prestatario.
En nuestra página trámites te explicamos como hacer la consulta al Registro de la Propiedad del estado de un inmueble.

4- Valor de la vivienda:
El valor de la vivienda ha de ser suficiente para garantizar los importes que el banco abonará mensualmente a los prestatarios hasta que estos fallezcan.

5- Evaluación financiera de los solicitantes:
Los bancos efectúan un estudio financiero de los solicitantes para conocer su historial crediticio y que no haya tenido incidencias de operaciones impagadas.
También deben asegurarse que los prestatarios podrán atender los gastos para mantener la vivienda en buenas condiciones, así como atender a los importes correspondientes de seguros e impuestos.

6- Asesoramiento obligatorio:
En nuestro país se exige que cualquier persona que contrate una hipoteca reciba por parte del Notario el asesoramiento necesario para que pueda tomar la decisión de contratar la hipoteca conociendo toda la información necesaria.
También se les concede un periodo de reflexión entre que reciben la información y toman la decisión.

SIMULADOR DE HIPOTECA INVERSA.

Simplemente tecleando en tu buscador «simulador de hipoteca inversa» te aparecerán diversas opciones para que hagas los cálculos en función de tu edad y el valor de la vivienda.
Ya te avisamos que estos cálculos no siempre se corresponden con la realidad posterior cuando vayas a contratarla.
Nuestro consejo es que te asesores convenientemente, y siempre obtengas una oferta vinculante del banco o compañía de seguros donde creas que es mejor contratarla y te ofrezca mejores condiciones.

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• EL AJUAR DOMÉSTICO EN UNA HERENCIA.
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