¿Qué sucede si una persona fallece después de haber entregado las arras de la compraventa de una vivienda y antes de efectuar el pago total y la escrituración de la vivienda a su nombre?
No es habitual prever esta situación y dejar por escrito cual es la voluntad al respecto de esta compra en trámite, ya que el periodo desde la firma de las arras hasta la escrituración y pago total tiene una media de 3 a 6 meses.
El fallecimiento del comprador o de los compradores no implica la anulación del contrato de compraventa.
¿QUIÉN ASUME LAS OBLIGACIONES DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA CON EL COMPRADOR FALLECIDO?
Cuando una persona acepta la herencia como heredero asume la misma posición, en lo que respecta a derechos y obligaciones, que tenía la persona fallecida.
Si son varios los herederos asumen la parte proporcional que les corresponda.
En el caso de un contrato de compraventa los herederos asumirían las mismas obligaciones que tenía el difunto comprador.
Por lo tanto, tendrían que cumplir con el pago del importe pendiente y escriturarse la vivienda a nombre de los herederos.
Antes de asumir las obligaciones como heredero es necesario evaluar el contrato y la existencia de otros herederos, por lo que es imprescindible analizar cada caso en concreto.
Si ponemos por ejemplo que el difunto compro una vivienda por 200.000€ y sólo había pagado el 10% de arras (20.000€), los herederos al aceptar la herencia asumirían la obligación del pago de los 180.000€ restante para escriturar la vivienda a su nombre.
Si los herederos no asumen esta obligación, respecto al importe de las arras habría que aplicar lo que el contrato de compraventa estipulaba, siendo lo más habitual que si el comprador incumple los plazos de pago, se pierdan.
Aceptar esta obligación puede ser muy gravosa para los herederos si el importe de los bienes heredados es inferior al importe de la deuda que hay que pagar.
Para evitar tener que responder de deudas superiores a los bienes heredados siempre es recomendable aceptar la herencia a “Beneficio de inventario”. De esta manera sólo respondemos de las deudas del difunto con el importe de los bienes heredados, pero nunca con nuestro patrimonio personal.
Para evitar contraer deudas que pueden comprometer el patrimonio personal de los herederos es muy recomendable hacer un estudio de cada caso concreto antes de aceptar la herencia.
Accede a más información sobre esta forma de aceptar la herencia en nuestro artículo “Evitar arruinarse la heredar”.
ANULACIÓN CONTRATO COMPRAVENTA DE VIVIENDA POR FALLECIMIENTO DEL COMPRADOR
El fallecimiento de un comprador o todos los compradores no anula el contrato de compraventa y las obligaciones que de el se derivan.
El vendedor no puede dar por anulado el contrato y vender la vivienda en cuestión a una tercera persona.
Sólo lo podría dar por resuelto si antes del periodo establecido para la escrituración de la vivienda ninguno de los herederos asume las obligaciones de pago establecidas en el contrato de compraventa.
Es necesario hacer un estudio del contrato privado de compraventa para analizar si los herederos realmente están obligados a asumir las obligaciones que de el se derivan o pueden alegar alguna causa para no efectuar los pagos pendientes y recuperar las arras.
TRÁMITES A EFECTUAR POR LOS HEREDEROS DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA.
En primer lugar, es contactar con el vendedor para manifestarle la condición de herederos del difunto comprador.
Recomendamos que esta comunicación se realice de forma fehaciente (carta certificada, burofax…) para que el vendedor a partir de ese momento comunique cualquier incidencia relacionada con el contrato de compraventa directamente a los herederos.
Una vez efectuados los trámites de aceptación de herencia y liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones se entregará una copia al vendedor para que tenga constancia que los herederos asumen todas las obligaciones y derechos del contrato de compraventa que firmo el fallecido.
Cuando llegue la fecha de elevación a público del contrato o de escrituración definitiva de la vivienda, se procederá a poner a los herederos como compradores.
RENUNCIAR A HEREDAR UN CONTRATO DE COMPRAVENTA
Si somos herederos en una herencia y en ella se incluye el contrato de compraventa, si aceptamos la herencia tendremos que asumir las obligaciones que del contrato de compraventa se deriven.
Una herencia se acepta en su totalidad o no se acepta, pero no se puede aceptar parcialmente.
En este caso no podríamos aceptar todos los bienes de la herencia y decir que renunciamos al contrato de compraventa.
En nuestro artículo “Renunciar a una herencia” encontrarás más información.
También te recomendamos leer el artículo “Heredar las deudas” para evitar aceptar más deudas que bienes en una herencia.
¿COMO TRIBUTA HEREDAR UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA DE UN COMPRADOR FALLECIDO?
Por último, recordar que el importe de la vivienda objeto del contrato se tendría que incluir como un importe heredado en la liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y el importe pendiente de pago se tendía que rebajar de la liquidación del ISD como deuda pendiente.
ELEVAR A PÚBLICO UN CONTRATO DE COMPRAVENTA CON EL COMPRADOR FALLECIDO.
Una compraventa se puede perfectamente formalizar con contrato privado, si bien la mayoría de las veces se establece que al efectuarse la entrega de la vivienda las partes lo elevaran a público mediante escritura ante notaria.
Si en el momento de entregar la vivienda y proceder a elevar el contrato a público el comprador ha fallecido, serán sus herederos quienes asumirán esos trámites atendiéndose a lo que el contrato estableciera respecto a gastos y condiciones.
La parte vendedora no podrá negarse a elevar el contrato a publico alegando que el comprador inicial ha fallecido.
AL FINAL DE LA PÁGINA PUEDES DEJAR TU COMENTARIO.
Artículos publicados en nuestro Blog relacionados con el tema:
- DISPONER DEL DINERO DE UNA PERSONA FALLECIDA.
- PLAZO PARA RECLAMAR UNA HERENCIA.
- HEREDAR LAS DEUDAS CON HACIENDA.
- COMO EVITAR ARRUINARSE AL HEREDAR.
- OBTENER EL CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN GRATUITAMENTE Y EL CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES.
- DERECHO A HERENCIA Y A PENSIÓN DE VIUDEDAD DE LAS PAREJAS DE HECHO EN CADA COMUNIDAD AUTÓNOMA.
- MÁS ARTÍCULOS.
Si deseas enviar tu comentario, para cumplir con la vigente Ley de Protección de datos, previamente es necesario que aceptes nuestra Política de Privacidad simplemente introduciendo tu email y marcando la casilla de aceptación. Los comentarios recibidos sin esta aceptación no podrán ser publicados.
UNA VEZ ACEPTADA LA POLÍTICA DE PRIVACIDAD NO OLVIDES ENVIAR TU COMENTARIO EN EL FORMULARIO QUE ENCONTRARÁS AL PIE DE LA PÁGINA.
PUBLICAREMOS Y RESPONDEREMOS A TU COMENTARIO EN MENOS DE 48 HORAS.
Buenos días,
Tenemos una situación donde dos cónyuges vendieron el inmueble al Señor Javier por contrato privado. Se pago al momento del contrato 40 mil y se acuerda pagar 1.000 cada mes durante 60 meses para pagar un total de 100.000. Pero uno de los cónyuges muere antes de los 6 años pero el comprador sigue pagando las cuotas mensuales al cónyuge vivo.
Ahora se quiere elevar a público el contrato porque ya se pagaron los 100.000 con las cuotas que se acordó por contrato pero el testamento del cónyuge fallecido indica que su pareja tendrá usufructo vitalicio y sus dos hijos son herederos por partes iguales.
Entonces, ahora no sabemos que hacer porque ya se pago todo pero ahora la cónyuge viva tiene usufructo del inmueble y los hijos heredaron a partes iguales. 🙁
Que opciones tendríamos para registrar la propiedad a nombre del comprador?
SR. CHARLIE,
Si el cónyuge fallecido y su mujer firmaron el contrato de compraventa no pueden ahora reclamar el usufructo ni los herederos la propiedad del fallecido.
Soliciten a un Notario el elevar a público el contrato y en caso que los vendedores y herederos se niegan tendrán que solicitarlo via judicial.
No se puede dejar en herencia bienes que ya no le pertenecían.
Un saludo.
TESTAMENTO Y HERENCIA.
Hola, tengo intención de firmar arras o contrato de alquiler con derecho a compra de una señora inglesa de 84 años, que aún no se han terminado los trámites de herencia de su fallecido hermano sin hijos ni esposa. Esta señora tampoco tiene herederos directos ya que no tiene hijos, padres, sobrinos… ¿Que sucede si la sra fallece y no se ha finalizado la compra y no hay herederos?
Sra. Samira,
Si no hay herederos tendría Vd. que pactar con la Comunidad Autónoma que sería la heredera.
En este caso su compraventa se complicaría de forma considerable hasta que la CCAA aceptase la herencia.
Un saludo.
TESTAMENTO Y HERENCIA.
Hola, yo he comprado un piso y hicimos el contrato de arras con una agencia inmobiliaria en diciembre ,y en el contrato pusimos fecha límite 30 de mayo .nosotros teníamos que vender nuestra vivienda en ese plazo y para abril ya la teníamos vendida ,y nos comunican que la heredera a fallecido pero en el contrato firmo la heredera que era la madre y sus dos hijos.pero la madre fallece en marzo y me entero por una vecina y al mes o mes imedio me lo comunica el de la agencia ,ellos no viven en España ,viven en Bruselas ,a día de hoy julio del 18 del 2023 nos dicen que en Bruselas ya han resuelto el papeleo y que ahora lo tienen que hacer en España ,pero que no me pueden dar una fecha ,y no sé si eso es legal y si nos sigue valiendo el contrato de arras ,gracias un saludo
Sra. Maite,
Los herederos de la difunta al aceptar la herencia aceptan derechos y obligaciones de la difunta, incluyendo las que se deriven de contratos firmados.
Por lo tanto el contrato sigue siendo válido y firmaran la venta los herederos cuando hayan efectuado los tramites de aceptación de herencia y el cambio de nombre del piso en el Registro de la Propiedad.
El día de la Compraventa, el Notario, se asegurará que el piso que Vd. compra se pueda vender y que puedan firmar la venta los herederos.
Un saludo.
TESTAMENTO Y HERENCIA.
Cuánto tardará en gestionar todo ,porque no quieren darme fecha ,gracias
Sra. Maite,
Es imposible responder si conocer los detalles de la herencia.
El plazo máximo para liquidar el Impuesto de Sucesiones es de 6 meses. Por lo tanto antes de ese plazo tendría que estar terminado.
Un saludo.
TESTAMENTO Y HERENCIA.
Al firmar un contrato de arras para comprar un piso, la no ta simple pone que los propietarios son los padres del que firma como vendedor. ¿Basta con que en el contrato de arras se especifique que es el propietario en virtud de la escritura de herencia de fecha xxxxxx, pendiente de inscripción en el registro?
¿Que pasa si llegada la fecha límite sigue sin haber concluido el registro?
Un saludo,
José
Sr. José,
Si bien en principio es suficiente, siempre recomendamos que si llegada una fecha límite la inscripción no se ha efectuado se de la opción de rescindir el contrato y recuperar las cantidades abonadas.
Una escritura de herencia, una vez aceptada, se liquida online y se presenta a inscripción en el registro y este tarda una media de 15 a 20 días en efectuar la inscripción.
Por lo tanto es un trámite relativamente rápido.
En nuestro apartado trámites le enseñamos como puede solicitar una nota simple de la finca en cuestión y podrá saber si ya se ha presentado la escritura de herencia y si está en trámite de inscripción.
http://testamentoyherencia.es/tramites/
Un saludo.
TESTAMENTO Y HERENCIA
Hola,
Vamos a comprar una propiedad que pertenece a varios herederos. Está inscrita en el registro de la propiedad a nombre de los herederos pero en catastro aparece a nombre del fallecido.
Que problemas puede acarrear dicha situacion?
Muchas gracias
Sra. Marta,
Han de ser los herederos quienes realicen los trámites del cambio de nombre en el catastro.
Si no lo hacen ellos lo tendrá que hacer usted y pueden pedirle documentación que no posea usted y tenga que solicitarla a los herederos.
Un saludo.
TESTAMENTO Y HERENCIA.
Hola, hace dos meses di una reserva para comprar una casa que está a nombre de 2 hermanos. Uno de ellos ha fallecido la semana pasada sin testamento pero casado y con una hija. Me gustaría saber cuanto se podría retrasar la firma de la escritura por el tema del fallecimiento. Gracias
Sr. Albert,
No hay un periodo establecido. En teoría los herederos han de asumir las obligaciones del contrato de compraventa dentro del plazo inicialmente establecido en el mismo.
A veces si el fallecimiento se ha producido cerca de la caducidad para el cumplimiento del contrato es imposible hacer los trámites de aceptación de herencia y liquidación de impuestos.
Nuestra recomendación es informar de forma fehaciente al vendedor del fallecimiento de uno de los compradores, comunicarle quienes son sus herederos y la intención de estos de asumir las obligaciones del contrato.
Y que los herederos efectuaran los trámites oportunos para aceptar la herencia con la máxima celeridad posible.
Si el vendedor no acepta alargar el plazo por esta situación tendrán que reclamar judicialmente si sufren alguna perdida económica.
Un Saludo.
TESTAMENTO Y HERENCIA
Buenas tardes,mi pregunta es la siguiente,teníamos firmado un contrato de arras,entre los seis hermanos, en ese transcurso, fallece uno de los hermanos, que tiempo nos da la ley, una vez que se ha cumplido el viernes 7, de septiembre, para cumplir ese contrato, tanto al comprador, como a nosotros como vendedores. Un saludo
Sra. Mª Dolores,
Entendemos que Vds. son parte vendedora. El contrato deberán firmarlo los herederos del fallecido.
La Ley no establece plazo exacto en estos casos. El plazo para liquidar el impuesto de sucesiones es de 6 meses desde la defunción.
Si hay problemas en herencia que perjudican al comprador, este puede solicitar indemnizaciones o resolución del contrato y solicitar las cantidades entregadas.
Recomendamos se comunique al comprador el fallecimiento de forma fehaciente y se le solicite un plazo adicional para la firma del contrato dadas las circunstancias.
Saludos.
TESTAMENTO Y HERENCIA
Somos cincos heredero de un piso que sin haberlo puesto a los nombres de los herederos hemos cogido una señal de venta hemos firmado la señas los cinco pero ahora hay un heredero que no quiere firmar la venta,se quiere quedar con el piso qué hacemos si ella se niega a pagar el doble de la señal ???
Sra. Eufemia,
El comprador si no recibe el doble de la paga y señal puede demanadr por incumplimiento a los 5 herederos.
En todo caso, después seran los herederos entre ellos queienes se reclamen el importe, judicialmente si es el caso, al ser la culpa de sólo uno de ellos.
La recomendación es que se intente pactar con el comprador, y si no es posible con el heredero que no quiere vender.
Piense que si el no quiere vender el piso, también le pueden insinuar que el resto de herederos no se lo venderan a él.
Un saludo.
TESTAMENTO Y HERENCIA.
He comprado una casa que no tiene escritura sólo papel de compraventa privado, no a tenido escritura nunca,es legal sólo papel de compraventa privado.
Sr. Luis.
Muchas gracias por visitar nuestra web.
Si bien es legal, le recomendamos lo eleve a público ante un Notario para evitar reclamaciones de terceros.
Saludos.
Testamento y Herencia.
Este es mi caso compro una vivienda con contrato privado después de estar del alquilino 30 años mi compra es sinbolica la compra es de 1000 euros dado el estado Simi derruido en el contrato hay cláusulas que tengo que culplir 1 pagar catastro hacer arreglo para mantenimiento para no entrar en derrevo asta que anbas partes acordemos escriturar el vendedor del contrato es heredero en el contrato expresa de que los demás herederos esta de acuerdo con la venta del contrato escrito dechos herederos no escriturarado al nombre sino que sigue al nombre del fallecido hace 40 años el que representa a los herederos fallece los herederos restantes quieren que yo escritura ya lo antes posible mi pregunta es se puede escriturar directamente ami nombre
Sr. Manuel,
Es imposible sin ver el contrato de compraventa y su claúsulado responder a su pregunta.
Le recomendamos acuda a una Notaria con el contrato privado que usted tiene y solicite que trámites tiene que hacer para elevarlo a público.
Solicitar esta información a la Notaria es gratuito y tendrá una idea de por donde empezar.
Depende del claúsulado se tendrá que hacer, o no, primero la aceptación de la herencia por los herederos y posteriormente la elevación del contrato a su nombre.
Saludos.
TESTAMENTO Y HERENCIA
Hola, mi padre tenía una casa que le compró a su suegro mediante contrato privado, mi padre no llegó a escriturar esa casa, el suegro no llegó a registrar esa casa… ahora soy el único heredero y todos están fallecidos, la propiedad sale registrada a uno de los primeros propietarios fallecidos. Como puedo escriturar la casa a mi nombre?
Sr. Manu,
Tendrá que ir a un Notario con el contrato privado y con el testamento en que es Vd. el único heredero y solicitar elevar a público el contrato privado e inscribirlo.
Un saludo.
TESTAMENTO Y HERENCIA.
Muchísimas gracias, muy amable!!!!!