¿Qué sucede si una persona fallece después de haber entregado las arras de la compraventa de una vivienda y antes de efectuar el pago total y la escrituración de la vivienda a su nombre?
No es habitual prever esta situación y dejar por escrito cual es la voluntad al respecto de esta compra en trámite, ya que el periodo desde la firma de las arras hasta la escrituración y pago total tiene una media de 3 a 6 meses.
El fallecimiento del comprador o de los compradores no implica la anulación del contrato de compraventa.

¿QUIÉN ASUME LAS OBLIGACIONES DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA CON EL COMPRADOR FALLECIDO?

Cuando una persona acepta la herencia como heredero asume la misma posición, en lo que respecta a derechos y obligaciones, que tenía la persona fallecida.
Si son varios los herederos asumen la parte proporcional que les corresponda.
En el caso de un contrato de compraventa los herederos asumirían las mismas obligaciones que tenía el difunto comprador.
Por lo tanto, tendrían que cumplir con el pago del importe pendiente y escriturarse la vivienda a nombre de los herederos.
Antes de asumir las obligaciones como heredero es necesario evaluar el contrato y la existencia de otros herederos, por lo que es imprescindible analizar cada caso en concreto.

Si ponemos por ejemplo que el difunto compro una vivienda por 200.000€ y sólo había pagado el 10% de arras (20.000€), los herederos al aceptar la herencia asumirían la obligación del pago de los 180.000€ restante para escriturar la vivienda a su nombre.
Si los herederos no asumen esta obligación, respecto al importe de las arras habría que aplicar lo que el contrato de compraventa estipulaba, siendo lo más habitual que si el comprador incumple los plazos de pago, se pierdan.

Aceptar esta obligación puede ser muy gravosa para los herederos si el importe de los bienes heredados es inferior al importe de la deuda que hay que pagar.
Para evitar tener que responder de deudas superiores a los bienes heredados siempre es recomendable aceptar la herencia a “Beneficio de inventario”. De esta manera sólo respondemos de las deudas del difunto con el importe de los bienes heredados, pero nunca con nuestro patrimonio personal.
Para evitar contraer deudas que pueden comprometer el patrimonio personal de los herederos es muy recomendable hacer un estudio de cada caso concreto antes de aceptar la herencia.
Accede a más información sobre esta forma de aceptar la herencia en nuestro artículo “Evitar arruinarse la heredar”.

ANULACIÓN CONTRATO COMPRAVENTA DE VIVIENDA POR FALLECIMIENTO DEL COMPRADOR

El fallecimiento de un comprador o todos los compradores no anula el contrato de compraventa y las obligaciones que de el se derivan.
El vendedor no puede dar por anulado el contrato y vender la vivienda en cuestión a una tercera persona.
Sólo lo podría dar por resuelto si antes del periodo establecido para la escrituración de la vivienda ninguno de los herederos asume las obligaciones de pago establecidas en el contrato de compraventa.
Es necesario hacer un estudio del contrato privado de compraventa para analizar si los herederos realmente están obligados a asumir las obligaciones que de el se derivan o pueden alegar alguna causa para no efectuar los pagos pendientes y recuperar las arras.

TRÁMITES A EFECTUAR POR LOS HEREDEROS DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA.

En primer lugar, es contactar con el vendedor para manifestarle la condición de herederos del difunto comprador.
Recomendamos que esta comunicación se realice de forma fehaciente (carta certificada, burofax…) para que el vendedor a partir de ese momento comunique cualquier incidencia relacionada con el contrato de compraventa directamente a los herederos.
Una vez efectuados los trámites de aceptación de herencia y liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones se entregará una copia al vendedor para que tenga constancia que los herederos asumen todas las obligaciones y derechos del contrato de compraventa que firmo el fallecido.
Cuando llegue la fecha de elevación a público del contrato o de escrituración definitiva de la vivienda, se procederá a poner a los herederos como compradores.

RENUNCIAR A HEREDAR UN CONTRATO DE COMPRAVENTA

Si somos herederos en una herencia y en ella se incluye el contrato de compraventa, si aceptamos la herencia tendremos que asumir las obligaciones que del contrato de compraventa se deriven.
Una herencia se acepta en su totalidad o no se acepta, pero no se puede aceptar parcialmente.
En este caso no podríamos aceptar todos los bienes de la herencia y decir que renunciamos al contrato de compraventa.
En nuestro artículo “Renunciar a una herencia” encontrarás más información.
También te recomendamos leer el artículo “Heredar las deudas” para evitar aceptar más deudas que bienes en una herencia.

¿COMO TRIBUTA HEREDAR UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA DE UN COMPRADOR FALLECIDO?

Por último, recordar que el importe de la vivienda objeto del contrato se tendría que incluir como un importe heredado en la liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y el importe pendiente de pago se tendía que rebajar de la liquidación del ISD como deuda pendiente.

ELEVAR A PÚBLICO UN CONTRATO DE COMPRAVENTA CON EL COMPRADOR FALLECIDO.

Una compraventa se puede perfectamente formalizar con contrato privado, si bien la mayoría de las veces se establece que al efectuarse la entrega de la vivienda las partes lo elevaran a público mediante escritura ante notaria.
Si en el momento de entregar la vivienda y proceder a elevar el contrato a público el comprador ha fallecido, serán sus herederos quienes asumirán esos trámites atendiéndose a lo que el contrato estableciera respecto a gastos y condiciones.
La parte vendedora no podrá negarse a elevar el contrato a publico alegando que el comprador inicial ha fallecido.

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