VENDER UNA VIVIENDA HEREDADA SI UN HEREDERO NO QUIERE.
Hay un dicho popular que dice «una familia es lo que queda después de una herencia».
Muchas propiedades se dejan en testamento a varios herederos originando múltiples conflictos ya que las decisiones sobre esa vivienda se han de tomar de forma consensuada, cosa que no es fácil.
Los problemas en la venta de un piso heredado entre varios herederos son habituales, mientras uno de los herederos no quiera vender bloquea la intención de venta de los demás.
La situación más habitual es la de un piso heredado entre varios hermanos y uno de ellos no quiere vender.
Pero la Ley ofrece soluciones para desbloquear la situación y que la venta se pueda realizar.
Cuando una vivienda es heredada por varias personas, sean familiares o no, esta situación recibe el nombre de vivienda en proindiviso.
En nuestro artículo “Proindiviso. Toda la información” encontrarás toda la información sobre esta situación de propiedad compartida.
A continuación, te explicamos los problemas más habituales en la venta de un piso heredado entre varios herederos, independientemente de que exista entre ellos relación o no de parentesco.
VENTA DE UNA VIVIENDA HEREDADA ENTRE VARIOS HERMANOS QUE NO SE PONEN DE ACUERDO.
Lo normal es que los herederos beneficiarios de un piso del familiar difunto acepten la herencia y decidan conjuntamente venderlo y repartirse el dinero.
Pero siempre hay excepciones y casos en que las disputas familiares o entre herederos no facilitan los trámites.
Cabe preguntarse, en esta situación, ¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender?
Los problemas se producen, básicamente, por dos situaciones: alguno de los herederos no quiere aceptar la herencia o una vez aceptada por todos alguno de los herederos no quiere vender el inmueble.
PROBLEMAS EN LA VENTA DE UN PISO HEREDADO SI ALGUNO DE LOS HEREDEROS NO ACEPTA LA HERENCIA.
Si alguno de los herederos no acepta la herencia del difunto, aunque los otros si lo hagan, su parte de herencia queda yacente.
Esto implica que los herederos que han aceptado pueden hacer actos de administración del inmueble, pero no lo podrán vender ya que la parte del heredero que no ha aceptado constará todavía en el Registro de la propiedad a nombre del difunto.
Los herederos que han aceptado, podrán requerir notarialmente al heredero que no quiere aceptar la herencia que manifieste cuál es su opción: aceptar la herencia o renunciar a ella.
En caso de no contestar al requerimiento se considerará que ha aceptado la herencia.
Aún así seguiremos necesitando el consentimiento de todos los herederos para vender el inmueble, pero al menos el primer paso ya estará dado y tendremos el inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de todos los herederos.
Puedes obtener más información en nuestros artículos “Requerir a un heredero para que acepte o renuncie a la herencia” y “Herencia Yacente”
PROBLEMAS EN LA VENTA DE UN PISO HEREDADO SI ALGUNO DE LOS HEREDEROS NO QUIERE VENDER EL INMUEBLE.
Una vez aceptada y repartida la herencia entre los herederos e inscrita la titularidad del inmueble heredado en el Registro de la Propiedad a nombre de los nuevos titulares, el inmueble está listo para su venta.
Siempre y cuando estén todos los herederos de acuerdo.
En este caso el conflicto puede originarse cuando uno de los herederos no está de acuerdo en vender, sea por el motivo que sea.
Cómo es necesaria la firma de todos los titulares, esto paraliza cualquier posibilidad de venta hasta alcanzar un acuerdo.
CINCO SOLUCIONES PARA VENDER UNA VIVIENDA HEREDADA SI TODOS LOS HEREDEROS NO SE PONEN DE ACUERDO.
Las soluciones ante la falta de acuerdo entre herederos para vender una vivienda heredada son:
– Que se la adjudique uno de los herederos.
– Acto de conciliación.
– Solicitar subasta voluntaria del inmueble.
– Solicitar subasta judicial.
– Vender nuestra parte a una empresa que compran herencias.
A continuación, explicamos cada una de las soluciones expuestas.
ADJUDICACIÓN DE UNA VIVIENDA HEREDADA A UNO DE LOS HEREDEROS ANTE LA FALTA DE ACUERDO EN SU VENTA.
Esta opción implica que, en lugar de poner la vivienda heredada a la venta, uno de los herederos ofrece al heredero que no quiere vender una cierta cantidad de dinero a cambio de su parte.
Esta claro que seguimos necesitando la firma del heredero que inicialmente no quería vender.
Pero en algunas situaciones, esta opción tiene éxito ya que evita también al heredero que no quiere vender entrar en procesos judiciales costosos.
ACTO DE CONCILIACIÓN PARA VENDER UNA VIVIENDA QUE UNO DE LOS HEREDEROS NO QUIERE VENDER.
Siempre recomendamos antes de iniciar cualquier proceso judicial que se intente solucionar las discrepancias por la vía de la mediación.
El acto de conciliación es un proceso para el cual no se necesita abogado, pero si la voluntad de todas las partes de, al menos, asistir al acto de conciliación para intentar llegar a un acuerdo.
Si alguna de las partes no asiste al acto de conciliación, este queda sin efecto.
SOLICITAR SUBASTA VOLUNTARIA PARA VENDER UNA VIVIENDA EN QUE TODOS LOS HEREDEROS NO SE PONEN DE ACUERDO EN VENDER.
En algunos casos la discrepancia no está en la voluntad de vender la vivienda sino en el precio a obtener por la venta.
Uno de los herederos exige que el precio de venta sea superior al que consideran correcto los otros herederos.
En este caso, siempre que todos los herederos estén de acuerdo, se puede solicitar al juzgado la subasta voluntaria del inmueble por el valor acordado por los herederos.
Si en la subasta alguien ofrece el importe exigido por los herederos, la vivienda se adjudicará a quien lo haga y los herederos recibirán el importe deseado.
Si alguien ofrece en la subasta menos importe del que se solicitaba, se les dará la opción de aceptar la oferta o, en caso contrario, la vivienda quedará sin vender.
PROCESO JUDICIAL PARA VENDER UNA CASA HEREDADA SI LOS HEREDEROS NO SE PONEN DE ACUERDO. DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN.
Ante la imposibilidad de llegar a ningún acuerdo entre todos los herederos, sólo queda iniciar acciones judiciales para solicitar la División de la Cosa Común.
Este proceso judicial lo que pretende es pedir la subasta de la vivienda para proceder al reparto del importe obtenido entre los herederos.
El importe que solicitar por la vivienda, será el determinado por un perito nombrado por el juzgado.
VENTA DE UNA PARTE DE UNA VIVIENDA HEREDADA A EMPRESAS QUE COMPRAN HERENCIAS O PARTES DE HERENCIAS.
Si queremos evitar las situaciones explicadas y no entrar en demandas y costes judiciales, existe la posibilidad de vender nuestra parte del inmueble a empresas que se dedican a comprar partes de viviendas en que los herederos no se ponen de acuerdo.
Es una opción que, si bien es legal, supondrá que de la venta de nuestra parte sólo obtengamos aproximadamente el 50% de su valor real.
En nuestro artículo “Venta de una parte de una vivienda heredada” encontrarás más información.
UNO DE LOS HEREDEROS DEL PISO OCUPA LA VIVIENDA Y NO SE QUIERE IR NI COMPENSAR A LOS DEMAS HEREDEROS.
En este caso el resto de herederos, que también son propietarios del piso, tendrán que exigir al heredero ocupante que desaloje la vivienda si la intención del resto de herederos es vender el piso.
Otra opción en firmar un contrato de alquiler con las condiciones económicas con las que el heredero ocupante de la vivienda compensa al resto de herederos (Alquiler, gastos comunidad, impuestos…).
Ante la negativa del heredero ocupante de la vivienda de atenerse a cualquier requerimiento, no queda otra opción que instar un procedimiento judicial de desahucio para conseguir que la vivienda quede vacía.
El procedimiento judicial es lento y costoso para las dos partes (demandada y demandante), por lo que siempre es recomendable llegar a situaciones pactadas.
CONCLUSIONES ANTE LA FALTA DE ACUERDO ENTRE HEREDEROS PARA VENDER UNA VIVIENDA HEREDADA.
Ya hemos visto que el hecho que uno de los herederos no quiera vender no es motivo para bloquear la venta de la vivienda heredada, ya que la Ley ofrece soluciones a los otros herederos para que la venta se pueda llevar a cabo.
Ahora bien, estas soluciones, si no son de mutuo acuerdo implican iniciar procesos judiciales que son costosos y lentos.
Siempre recomendamos se intente llegar a acuerdos entre las partes, vía mediación, antes de iniciar cualquier proceso judicial.
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Artículos publicados en nuestro Blog relacionados con el tema:
- ¿QUIÉN HEREDA LA PARTE DE UN HEREDERO FALLECIDO?
- INCUMPLIR EL TESTAMENTO VITAL. CONSECUENCIAS.
- ¿QUIÉN HEREDA LAS JOYAS?
- OBTENER EL CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN GRATUITAMENTE Y EL CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES.
- VENTA DE UNA PARTE DE UN PISO HEREDADO. DERECHO DE LOS OTROS HEREDEROS.
- DERECHO A LEGÍTIMA Y A PENSIÓN DE VIUDEDAD DE LAS PAREJAS DE HECHO EN CADA COMUNIDAD AUTÓNOMA.
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si ha una hija en vida se le da 100000€ que parte de la leguitima puede solicitar
Sra. Maria Pilar,
Es difícil responder a su consulta con los pocos datos que nos da.
Si en la donación no se hizo constar nada al respecto, los 100.000 recibidos se entienden a cuenta de la legítima.
Si se hizo constar que la donación no era colacionable, los 100.000 recibidos no son a cuenta de la legítima.
Le recomendaos lea nuestro artículos «Donaciones en vida que perjudican la legítima» para más información.
http://testamentoyherencia.es/articulos/donaciones-en-vida-que-afectan-y-perjudican-la-legitima/
Saludos.
TESTAMENTO Y HERENCIA